Zaliczka a zadatek na rynku nieruchomości

Zgodnie z danymi Głównego Urzędu Statystycznego w 2021 roku odnotowano ponad 700 tysięcy transakcji notarialnych na rynku nieruchomości, o 24% więcej niż w roku poprzedzającym. Kupno i sprzedaż nieruchomości to bardzo poważna decyzja, dlatego eksperci Fidom przygotowali zwięzły poradnik wyjaśniający różnice pomiędzy zaliczką i zadatkiem. Choć obydwa terminy brzmią bardzo podobnie, w swojej istocie są odmienne, co może prowadzić do kosztownej pomyłki.  Dowiedz się, jak zadbać o swój interes bez względu na to czy kupujesz czy sprzedajesz nieruchomość.

Dane na temat liczby transakcji na rynku nieruchomości ukazują się zwykle z niemal rocznym opóźnieniem, obecnie czekamy jeszcze na odczyty za ubiegły rok. Patrząc jednak na rynkową sytuację i zainteresowanie programem Bezpieczny Kredyt 2% możemy przyjąć, że ich liczba w 2023 będzie wyższa niż w latach poprzednich. Nic też nie wskazuje, aby w kolejnych latach wzrostowa tendencja miała się odwrócić.

– Decyzja o sprzedaży lub zakupie nieruchomości to dla wielu osób jeden z ważniejszych życiowych dylematów. Przed rozpoczęciem całego procesu warto zapoznać się z podstawową terminologią. Pozwoli to lepiej zrozumieć intencje drugiej strony transakcji, a także zabezpieczy przed ewentualnymi kosztownymi konsekwencjami. Większość osób ma do czynienia z zaliczką i zadatkiem dopiero w momencie kupowania mieszkania. Z tego względu warto wiedzieć, które rozwiązanie jest korzystniejsze – podkreśla Przemysław Kruk, ekspert Fidom Nieruchomości.

Zaliczka na mieszkanie

Zaliczka nie chroni obu stron w równy sposób i wyraźnie korzystniejsza jest dla sprzedającego nieruchomość. W sytuacji, gdy umowa kupna-sprzedaży nieruchomości w formie aktu notarialnego nie została jeszcze podpisana i strona rezygnuje z transakcji, zaliczka zostaje zwrócona, bez względu na to, czy do odstąpienia doszło z winy sprzedawcy czy też nie. Dla kupującego istnieje natomiast istotne uproszczenie, ponieważ w przypadku braku realizacji transakcji z jego winy, zaliczka zawsze jest podlega zwrotowi. To oznacza, że kupujący niezależnie od okoliczności zawsze odzyska swoje środki, nawet jeśli do unieważnienia transakcji dojdzie z jego winy. W takiej sytuacji nie ma znaczenia, czy kupujący jest odpowiedzialny za niemożność zawarcia umowy.

Zaliczka a kredyt hipoteczny

Z uwagi na fakt, że zaliczka podlega zwrotowi, w momencie przerwania transakcji, potencjalny kupiec – ubiegający się kredyt hipoteczny – powinien wybrać właśnie taką opcję. Jeżeli bank nie przyzna kredytu, a transakcja nie dojdzie do skutku kupujący nie straci zaliczkowanych środków finansowych. Jednocześnie wpłacenie zaliczki przy podpisywaniu umowy przedwstępnej stanowi istotny sygnał dla sprzedającego, że potencjalny nabywca traktuje transakcję z powagą. Jeśli bank przyzna kredyt, istnieje duża szansa, że sprzedaż zostanie pomyślnie sfinalizowana. To zatem pokazuje, że zaliczka może pełnić ważną rolę w procesie negocjacji i wpłynąć na zaufanie między stronami transakcji.

Zadatek – mocniejsze zabezpieczenie – większe ryzyko

Największa różnica między zaliczką a zadatkiem dotyczy zwrotu wpłaconych środków oraz kwestii wykonania umowy przyrzeczonej. Zadatek jest uznawany za lepsze zabezpieczenie realizacji umowy przyrzeczonej. Zadatek jest regulowany przez zapisy Kodeksu Cywilnego, zaliczka natomiast nie jest unormowana prawnie.  Zgodnie z artykułem 394 KC, jeżeli umowa nie przewiduje inaczej lub nie wynika to z obyczaju, w przypadku niewykonania umowy przez jedną ze stron, druga strona ma prawo odstąpić od umowy i zatrzymać zadatek. Jeśli to sprzedający nie spełnia swoich zobowiązań umownych, musi się przygotować na zwrot zadatku w podwójnej wysokości. Jeśli sprzedający odmawia zwrotu w podwójnej wysokości, strona, która wpłaciła zadatek, może dochodzić swoich roszczeń przed sądem, ma na to 10 lat, zanim roszczenie ulegnie przedawnieniu.

Należy jednak pamiętać, że nie zawsze strona, która wpłaciła zadatek, może żądać zwrotu dwukrotnej kwoty. Taki przypadek ma miejsce, gdy:

1. Żadna ze stron nie ponosi odpowiedzialności za niespełnienie umowy przedwstępnej.
2. Odpowiedzialność za niespełnienie umowy przedwstępnej spoczywa na obu stronach.
3. Umowa zostaje rozwiązana na mocy postanowienia sądowego.

W każdej z tych trzech sytuacji wpłacony zadatek jest zwracany w takiej samej kwocie, w jakiej został wpłacony. Ważne jest również, że kodeks cywilny określa termin ważności zadatku, a roszczenia z umowy przedwstępnej ulegają przedawnieniu po upływie roku od dnia, w którym umowa przedwstępna powinna zostać zawarta.

Zaliczka czy zadatek – oto jest pytanie?

Przepisy nie regulują wysokości zadatku, bądź zaliczki. Z reguły kwoty te wynoszą od 5% do 20% wartości całej transakcji. Przeważnie zaliczka jest niższa, niż zadatek. W momencie kredytowania transakcji, zaliczka wydaje się być bezpieczniejszą opcją. Zawsze istnieje ewentualność, że bank odmówi przyznania kredytu. W takim przypadku zaliczka nie przepadnie, a zadatek tak. Należy jednocześnie pamiętać, że zarówno w przypadku zadatku jak i zaliczki, gdy umowa zostanie zrealizowana, to wpłacona kwota jest zaliczana na poczet zapłaty całej sumy.

– Wszystko zależy od danej sytuacji, dla kupującego pewnego swojej decyzji lepsza opcją będzie zadatek zabezpieczający umowę przyrzeczenia. Jednocześnie dla kogoś starającego się o kredyt poleciłbym umówienie się na zaliczkowanie transakcji. Jeżeli chcesz sprzedać nieruchomość lub kupić swoje wymarzone mieszkanie, a robisz to po raz pierwszy w życiu, to zgłoś się do nas. Pomożemy w realizacji transakcji i zadbamy o Twój interes – podsumowuje Przemysław Kruk.