Najczęściej zadawane pytania – rynek nieruchomości

Rocznie nasi pośrednicy obsługują setki transakcji i ofert, mierzą się z różnymi wyzwaniami i trudnościami. Dlatego przygotowaliśmy dokładne odpowiedzi na najczęściej zadawane pytania na temat wynajmu, najmu, kupna i sprzedaży. Przeczytaj nasz artykuł i rozwiej swoje wątpliwości dotyczące nieścisłości na rynku nieruchomości.

Pytanie 1. Czy ceny nieruchomości będą spadać?

Najdokładniejszą odpowiedzią jest określenie – to zależy, ale ono rzadko rozwiązuje dylemat pytającego. Nasze doświadczenie podpowiada, że nie należy się spodziewać znaczących przecen na rynku nieruchomości. Innymi słowy cena metra kwadratowego we Wrocławiu i nie tylko będzie tylko rosnąć. Mówimy tutaj jednak o ogólnej tendencji, podyktowanej czynnikami gospodarczymi, takimi jak inflacja, czy choćby wzrost PKB. Reasumując, w większości lokalizacji we Wrocławiu i okolicach ceny mieszkań i domów będą sukcesywnie rosnąć, rok do roku.

Pytanie 2. Co jest bardziej korzystne – najem czy kupno nieruchomości?

Ponownie najbardziej adekwatną odpowiedzią na tak postawione pytanie jest stwierdzenie – to zależy. Przejdźmy jednak do meritum, przy podejmowaniu decyzji o kupnie mieszkania należy uwzględnić takie czynniki jak posiadany kapitał i sposób finansowania inwestycji. W przypadku posiadania odpowiedniej kwoty na wkład własny i środków bieżących na spłatę kredytu hipotecznego można rozważać kupno nieruchomości.

Z doświadczenia możemy polecić sobie zsumowanie miesięcznych kosztów wynajmu oraz kosztów obsługi kredytu wraz z kosztami utrzymania nieruchomości. Takie zestawienie przepływów pieniężnych realizowanych każdego miesiąca pomoże z pewnością skalkulować decyzję. W przypadku posiadania odpowiedniej kwoty na zakup nieruchomości można ją także kupić w celu inwestycyjnym. Ostatnie lata pokazały, że dom czy mieszkanie może być lepsza lokatą kapitału niż rynki finansowe.

Reasumując, wszystko zależy od osobistych potrzeb i planów życiowych, a także przepływów pieniężnych i zdolności danej osoby. W przypadku długoterminowych planów zdecydowanie warto rozważyć kupno nieruchomości.

Pytanie 3. Pełna własność, a spółdzielcze własnościowe prawo – czym się różnią?

Dysponent spółdzielczego prawa własnościowego może rozporządzać lokalem, włącznie z jego sprzedażą. Taka nieruchomość podlega dziedziczeniu i obrotowi (co różni je od prawa spółdzielczego lokatorskiego, które nie jest dziedziczne i nie podlega obrotowi). Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu może być przedmiotem zabezpieczenia kredytu bankowego. Może być objęte hipoteką. W oparciu o takie prawo do nieruchomości można mieszkanie wynająć, oddać w bezpłatne korzystanie, czy też sprzedać. Ta ostatnia transakcja – tak samo, jak sprzedaż mieszkania własnościowego – będzie wymagała formuły aktu notarialnego.

Mieszkanie spółdzielcze własnościowe może, ale nie musi mieć założonej księgi wieczystej. Przepisy nie wymagają jej założenia, jednak będzie to potrzebne oczywiście w sytuacji, kiedy nieruchomość ma stanowić zabezpieczenie kredytu hipotecznego. I to może być największa różnica pomiędzy pełną własnością, a spółdzielczym prawem własnościowym. Brak księgi wieczystej utrudnia jednak sprawdzenie stanu prawnego nieruchomości, a sama sprzedaż mieszkania spółdzielczego własnościowego bez księgi wieczystej staje się tym samym nieco trudniejsza.

Pytanie 4. Czy warto zakładać księgę wieczystą? Po co ta księga?

Jak już odpowiedzieliśmy w pytaniu trzecim, brak księgi wieczystej komplikuje ewentualne zbycie nieruchomości. Mieszkanie spółdzielcze własnościowe – jak już wspomnieliśmy – nie musi mieć założonej księgi wieczystej i fakt ten nie eliminuje możliwości przeniesienia własności spółdzielczego własnościowego prawa do nieruchomości.

Funkcją ksiąg wieczystych jest przede wszystkim ujawnianie praw rzeczowych na nieruchomościach. Obok prawa własności wpisuje się do nich użytkowanie wieczyste oraz ograniczone prawa rzeczowe obciążające nieruchomość, takie jak użytkowanie, służebności, hipoteka czy spółdzielcze prawa do lokalu.

Pytanie 5. Kto naprawi zepsutą pralkę i inne urządzenie AGD – właściciel czy najemca?

Kolejny raz możemy odpowiedzieć – to zależy. Od czego? Już tłumaczymy. Wszystko zależy od tego z czego wynikła awaria danego urządzenia. Jeżeli z normalnego zużycia w miarę upływu czasu, wówczas koszt naprawy – przywrócenia funkcjonalności leży po stronie wynajmującego, tj. właściciela nieruchomości. Jednakże, jeśli usterka nastąpiła na skutek zaniedbania najemcy lub z jego winy (na przykład uszkodzenie mechaniczne). Wówczas ciężar odpowiedzialności finansowej spoczywa na lokatorach.

Pytanie 6. Ubezpieczenie najemcy – czy warto?

Na ten temat poświęciliśmy osobny wpis, który polecamy przeczytać. Zasadniczo ubezpieczenie od odpowiedzialności cywilnej bardzo się przydaje. Chroni bowiem najemcę przed ewentualnymi kosztami spowodowanymi ponadnormatywnym zużyciem mieszkania, na przykład przez mieszkające zwierzęta. O tym również napisaliśmy osobny wpis, z którym polecamy się zapoznać.

Pytanie 7. Najem okazjonalny z perspektywy Wynajmującego – jakie daje korzyści?

Zwykłe porozumienie w formie umowy jest bardzo proste i szybkie w procedowaniu, nie wymaga dodatkowych spotkań, jednak niesie też za sobą spore ryzyko związane z trudnością z usunięciem z nieruchomości nierzetelnego najemcy. W takich przypadkach eksmisja jest dużo trudniejsza. Umowa najmu okazjonalnego zawierana u notariusza zawiera klauzulę z informacją o adresie, pod który może przeprowadzić się nierzetelny najemca w razie eksmisji, tym samym ułatwiając odzyskanie mieszkania. Naszym zdaniem najlepszym rozwiązaniem jest umowa najmu okazjonalnego, w przypadku współpracy z Fidom jest to sugerowana opcja dla naszych klientów.

Pytanie 8. Najem okazjonalny z perspektywy Najemcy – co to zmienia?

Dla uczciwego najemcy taka forma umowy nic nie zmienia. Prócz poddania się dobrowolnej egzekucji, wciąż posiada takie same uprawnienia, jak w przypadku umowy klasycznej, a więc wciąż obowiązują go przepisy ustawy o ochronie praw lokatorów. 

Podsumowanie

Rynek nieruchomości cały czas się zmienia, istotnym elementem wszystkich transakcji są dobre relacje i poprawne stosunki. Nierzadko wspierane dobrze skonstruowanymi umowami i porozumieniami.  Warto jednak podejmować wszelkie decyzje odpowiedzialnie, a w pewnych przypadkach wręcz zwrócić się o wsparcie do specjalistów. Nie każda sytuacja jest w pełni oczywista, dlatego chcąc uzyskać w pełni profesjonalne wsparcie skonsultuj się z pośrednikami Fidom Nieruchomości. Pomożemy!