Rynek najmu w Polsce – aktualna sytuacja w drugim kwartale 2022

Sytuacja na rynku mieszkaniowym w Polsce dynamicznie się zmienia. Choć prognozy z początku roku skupiały się głównie na sferze podatkowej związanej z wprowadzeniem “Nowego Ładu”, tak wybuch wojny w Ukrainie znacząco zmienił rynkową sytuację. O rysujących się przed rynkiem najmu perspektywach dowiesz się czytając nasz artykuł.

Wynajem w erze Nowego Ładu

Noworoczna ogólnopolska dyskusja o “Nowym Ładzie” obejmowała wiele aspektów podatkowych, w tym tych dotyczących wynajmujących. Choć dzisiaj ten temat nieco przycichł, to faktycznie w międzyczasie wprowadzono istotne zmiany z perspektywy wynajmujących w tej sferze. Do końca 2021 roku najem prywatny można było rozliczać na zasadach ogólnych, wg skali podatkowej 17% i 32% opodatkowania dochodu, czyli nadwyżki przychodów z najmu nad kosztami ich uzyskania. Alternatywą było opodatkowanie ryczałtem.

W ramach Polskiego Ładu wprowadzono modyfikację, ograniczającą formę opodatkowania tylko do ryczałtu. Oznacza to, że od 1 stycznia 2022 r. osiągający przychody z najmu prywatnego opłacają ryczałt od przychodów ewidencjonowanych. Ryczałt płaci się od przychodu, a więc wynajmujący nie mogą pomniejszać podstawy swojego opodatkowania kosztami uzyskania przychodu, jak to czynią przy rozliczeniach na zasadach ogólnych. 

Warto jednak pamiętać, że wraz z konsekwencjami rosyjskiej agresji na Ukrainę oraz z chaosem towarzyszącym tak istotnym zmianom przepisów, podatnicy w 2022 roku mogą rozliczać z fiskusem według starych zasad. Nowe regulacje efektywnie wchodzą w życie dopiero od początku 2023 roku. Zatem do końca grudnia swoje przychody z najmu można rozliczyć wg skali podatkowej lub ryczałtu. 

Wojna w Ukrainie, a podaż mieszkań

Bez wątpienia konflikt na Wschodzie długoterminowo wpłynie na sytuację mieszkaniową w Polsce. Na koniec marca nasz kraj zamieszkiwało ponad 41,5 miliona osób, pierwszy raz w historii liczba mieszkańców Polski przekroczyła 40 milionów. Oczywiście liczba mieszkańców będzie się jeszcze wahać, jednak bez wątpienia wraz z przedłużaniem się działań zbrojnych popyt na mieszkania będzie utrzymywał się na wysokim poziomie. 

Wojna na Wschodzie skutkuje tragedią milionów ludzi, ale także zniszczeniem infrastruktury. Zrujnowane ukraińskie miasta jeszcze przez długi czas nie będą mogły przyjąć z powrotem swoich mieszkańców, dlatego należy się spodziewać, że wpływ wojny na popyt trwać będzie zdecydowanie dłużej niż działania zbrojne. Poza tym wielu gości z Ukrainy być może nie będzie chciało już tam wrócić i zostanie w Polsce na stałe. 

Z perspektywy wynajmujących skokowy wzrost popytu może być odebrany jako korzystny sygnał, pozwalający na podniesienie czynszu. Mieszkania są dobrem, którego nie da się szybko wyprodukować, dlatego ich podaż nie przyrośnie skokowo. Stąd trzeba się spodziewać dalszego wzrostu czynszów z uwagi na wysoki popyt. Nie można jednak zapomnieć, że z czasem nierównowaga między popytem a podażą będzie się zmniejszać, zatem sztywne utrzymywanie wysokich cen może w długim okresie (powyżej 12 miesięcy) być niekorzystne dla wynajmujących mieszkania. 

Dynamiczna sytuacja związana z wojną w Ukrainie sprawia, że samodzielne prognozowanie kosztów i przychodów z wynajmu jest utrudnione. Dlatego zachęcamy do kontaktu z nami celem godziwej wyceny nieruchomości. Wspieramy także naszych klientów w obsłudze najemców z zagranicy, dbając o to aby bariera językowa nie była przeszkodą w zawieraniu bezpiecznych umów.

Kryzys, inflacja i wzrost kosztów życia

Zmiany podatkowe, wojna w sąsiednim państwie, zakłócenia na rynku dostaw kluczowych surowców i ciągle rosnąca inflacja zdecydowanie utrudniają prowadzenie rachunku ekonomicznego. Dotyczy to zarówno tradycyjnych przedsiębiorstw, jak i także osób wynajmujących. Na jak długo w tak zmiennych warunkach zawierać umowy? Jaką wysokość czynszu ustalić? Jak uwzględnić w czynszu wzrost stóp procentowych?

Między innymi takie pytania mogą teraz towarzyszyć posiadaczom nieruchomości na wynajem. Krótko mówiąc, warunki gospodarcze są trudne, a jednocześnie sytuacja każdego wynajmującego jest inna. Nie ma uniwersalnych sposobów na przejście suchą stopą przez postępujący kryzys gospodarczy, dlatego zachęcamy do omówienia przypadków jednostkowych z naszymi agentami. Mają oni dobre rozeznanie w bieżącej sytuacji na danym rynku lokalnym i będą w stanie wesprzeć radą wynajmującego.

Kryzysy i warunki dużej zmienności mogą też sprzyjać inwestycjom, dlatego osoby rozważające bezpieczną lokatę kapitału w nieruchomościach w niedalekiej przyszłości będą mogły liczyć na pojawiające się na rynku okazje. Warto na nie zwrócić uwagę i skonsultować z rynkowymi ekspertami Fidom.

Zmiany prawa lokatorskiego

16 maja 2022 roku zniesiono po dwóch latach stan epidemii w Polsce. Wprowadzona w tym czasie tzw. ustawa covidowa znacząco ograniczała możliwość eksmisji nierzetelnych, uchylających się od płacenia czynszu najemców. Zakaz, który w założeniu miał trwać kilka miesięcy uniemożliwił na 2 lata właścicielom lokali mieszkalnych wyeksmitowanie nierzetelnych lokatorów. Miał chronić najemców, ale w praktyce okazał się instrumentem do wielu nadużyć z ich strony.

Ostatecznie sam zakaz został uchylony poprzez tzw. specustawę ukraińską 15 kwietnia 2022 roku. Nieprzypadkowo zmiana weszła w życie przy okazji prac właśnie teraz. Wprowadzony w stanie epidemii zakaz eksmisji mógł mieć negatywny wpływ na zapewnienie zakwaterowania uchodźcom wojennym z Ukrainy. Był on nie tylko barierą w zwiększaniu podaży mieszkań, ale mógł także zniechęcać ich właścicieli do wynajmowania wolnych lokali.

Warto przy tym pamiętać, że nowe-stare przepisy oznaczają jedynie powrót do sytuacji sprzed pandemii. W dalszym ciągu w pierwszej kolejności należy wszcząć postępowanie komornicze, które poprzedza złożenie stosownego wniosku wraz z tytułem egzekucyjnym, a jeżeli nie mamy jeszcze takiego tytułu należy wszcząć postępowanie sądowe o eksmisję.

Podsumowanie

Zdaniem ekspertów Fidom na rynek najmu w Polsce w bieżącym roku oddziaływać będą cztery sfery: zmiana ordynacji podatkowej, wojna w Ukrainie, kryzys ekonomiczny oraz przywrócenie praw lokatorskich sprzed pandemii. Jak widać, są to bardzo poważne sfery, których wpływ może zmieniać się w czasie. 

Dlatego szczególnie zachęcamy do dokładnego analizowania wszystkich decyzji inwestycyjnych, bowiem ich następstwa mogą być bardzo nieoczekiwane. Zespół ekspertów Fidom służy Państwu od lat wiedzą, doświadczeniem i zaangażowaniem, mając na uwadze przede wszystkim dobro naszych klientów. Zapraszamy do kontaktu!

Ludzie zdjęcie utworzone przez DCStudio – pl.freepik.com