2 czerwiec

Poradnik wynajmującego – co warto wiedzieć na start

W ostatnich latach tysiące Polaków ulokowało swoje oszczędności w nieruchomościach. Jest to także najlepszy sposób ochrony swoich oszczędności przed galopującą inflacją. Nie dziwi zatem fakt rosnącej liczby początkujących rentierów, którzy dopiero zaczynają swoją przygodę z nieruchomościami. W naszym poradniku dowiecie się o czym warto pamiętać przy wynajmie i jak zabezpieczyć swoje prawa.

Przygotowanie mieszkania na wynajem

Zanim na znanym portalu ogłoszeniowym zawiśnie nasze ogłoszenie warto przygotować nieruchomość – dom lub mieszkanie na wynajem. Pierwszym krokiem jest sprawdzenie i uregulowanie stanu własności, tak żeby w późniejszej umowie najmu wszystko się zgadzało. Jeżeli mieszkanie ma kilku współwłaścicieli należy się z nimi porozumieć, bowiem może zrodzić się konflikt interesu, który może niekorzystnie oddziaływać na relacje z najemcami. 

Kolejnym ważnym aspektem jest stan techniczny nieruchomości, Wynajmujący ponosi odpowiedzialność cywilną za wszelkie szkody wynikające ze złego stanu technicznego mieszkania, oczywiście nie możemy zapomnieć też o ubezpieczeniu, które chroni wynajmującego przed ewentualnymi konsekwencjami finansowymi. Przy okazji takiego przeglądu technicznego warto sprawdzić całą instalację elektryczną, wodno-kanalizacyjną czy wentylację. Oczywiście nie trzeba robić remontu generalnego, warto jednak zadbać o sprawność wszystkich mechanizmów.

Kiedy uporamy się już z przeglądem warto zweryfikować w jaki sposób możemy wynająć naszą nieruchomość. Osoby fizyczne mogą wynajmować wyłącznie podpisując umowy na dłuższy termin, najem krótkoterminowy jest już usługą i wymaga prowadzenia działalności gospodarczej. Dlatego dobrze jest zatem ustalić jaki rodzaj umowy najmu chcemy stosować. W przypadku bardziej skomplikowanych sytuacji warto przygotować plan finansowy danego wynajmu uwzględniający koszty doraźnych napraw i planowanych remontów. Nie zapominajmy, że im lepszy stan nieruchomości tym wyższy czynsz.

Ostatnim etapem jest wstępne profilowanie najemcy, czyli zdecydowanie komu i na jaki termin chcemy wynająć nasze mieszkanie. W zależności od metrażu, stanu umeblowania i lokalizacji dana nieruchomość będzie atrakcyjna dla różnych grup najemców. Każda z nich oczekiwać będzie innego stopnia umeblowania (np. małe firmy szukające biur zwykle nie potrzebują mebli). Na sam koniec należy wycenić nasze mieszkanie, można to zrobić porównując oferty z okolicy lub skorzystać z usług biura nieruchomości, takiego jak nasze. Po wycenie nie pozostaje nic innego jak zrobić estetyczne zdjęcia prezentujące walory mieszkania, napisać treść ogłoszenia i opublikować je na wiodących portalach ogłoszeniowych i grupach w mediach społecznościowych. Jak widać, samo przygotowanie do wynajmu jest dosyć skomplikowane, dlatego wielu właścicieli decyduje się zlecić przygotowanie mieszkania na wynajem biurom nieruchomości. Gwarantuje to zwykle bezpieczeństwo transakcji od strony prawnej i godziwą wycenę czynszu.

Weryfikacja najemcy i podpisanie umowy

Znalezienie odpowiedniego najemcy trwa czasem długie tygodnie, jednak porozumienie się z daną osobą, grupą osób lub firmą to niejedyne zadanie wynajmującego. Jeśli uzgodnimy zasady najmu i rodzaj umowy, kolejnym krokiem powinno być sprawdzenie najemcy. Można to uczynić zbierając podstawowe dane osobowe do umowy lub też poprosić o oświadczenie o dochodach. Pamiętajmy, że możemy poprosić potencjalnego najemcę o okazanie podstawowego raportu z Biura Informacji Kredytowej dotyczącego między innymi możliwych zaległości finansowych.

To od nas zależy od tego ilu i jakich informacji o najemcy potrzebujemy, żeby podpisać umowę. Korzystając z usług profesjonalnego biura nieruchomości możemy liczyć na szersze wsparcie w tym zakresie, bowiem zwykle biura nieruchomości mają większe możliwości i zaplecze, żeby zbadać wiarygodność danego najemcy. W Fidom również oferujemy taką usługę polegającą na weryfikacji potencjalnych najemców w wiodących bazach informacji gospodarczych.

Kolejną ważną decyzją jest forma umowy, czy zwykła umowa dwustronna, czy też umowa najmu okazjonalnego. Zwykłe porozumienie w formie umowy jest bardzo proste i szybkie w procedowaniu, nie wymaga dodatkowych spotkań, jednak niesie też za sobą spore ryzyko związane z trudnością z usunięciem z nieruchomości nierzetelnego najemcy. W takich przypadkach eksmisja jest dużo trudniejsza. Umowa najmu okazjonalnego zawierana u notariusza zawiera klauzulę z informacją o adresie, pod który może przeprowadzić się nierzetelny najemca w razie eksmisji, tym samym ułatwiając odzyskanie mieszkania.

Naszym zdaniem najlepszym rozwiązaniem jest umowa najmu okazjonalnego, w przypadku współpracy z fidom jest to sugerowana opcja dla naszych klientów. Na koniec chcielibyśmy zwrócić też uwagę na częste nieporozumienia na tle regulacji prawnych, czy obowiązków wynajmującego i najemcy. Rekomendujemy sprawdzenie oczekiwań i zapisów w umowie przed jej podpisanie. Każdą umowę można też skonsultować z naszymi ekspertami.

Przekazanie mieszkania

Przekazanie mieszkania najemcy oznacza, że właściciel nie powinien do niego wchodzić bez zgody i obecności najemcy. Przy tej okazji warto sporządzić protokół zdawczo-odbiorczy, dokumentujący stan faktyczny i wyposażenie mieszkania, jest on później podstawą do bezproblemowego zdania mieszkania i decyzji odnośnie oddania lub zatrzymania kaucji (lub jej części).

Obowiązkiem najemcy jest terminowe płacenie czynszu i wywiązywanie się z innych należności, zgodnie z umową. Wynajmujący powinien monitorować te płatności, a najemca zgłaszać większe usterki i konsultować sposoby usuwania tych drobnych. Zdarza się zapominać o płatnościach za prąd, nawet jeśli przyszła faktura, zdarza się najemcom zapominać o płatności czynszu. Przypominajmy o płatności w razie opóźnień, umawiajmy się na wizytacje, ale pamiętajmy o wspólnym interesie, czyli spokojnym i trwałym najmie, bez monitów z gazowni i od innych dostawców usług.

Zakończenie umowy

Zakończenie umowy i oddanie mieszkania przez najemcę to bardzo istotna część całego procesu. Tak jak omawiana była umowa i warunki najmu na początku, tak do zamknięcia najmu przygotujmy się, ustalmy warunki i terminy. To pozwoli obu stronom załatwić ostateczne przekazanie kluczy w spokojniejszej atmosferze. Jeśli umowa podpisana jest na czas określony to warto pamiętać, że przy takich umowach przeważnie nie ma możliwości jednostronnego wypowiedzenia umowy przez którąkolwiek ze stron.

Wypowiedzenie umowy najmu jest możliwe w przypadku umów na czas nieokreślony, a okres wypowiedzenia jest precyzyjnie ustalony lub jeśli dokładnie opiszemy w umowie okoliczności, które mogą być powodem zakończenia najmu. Mogą to być np. zakup i wyprowadzka najemcy do własnego mieszkania, rozwód wynajmującego.

Przy zakończeniu umowy przydaje się protokół zdawczo-odbiorczy wraz z dokumentacją fotograficzną, który pozwala wykryć potencjalne uszkodzenia i stanowi podstawę do zatrzymania kaucji lub jej części. Wraz z rozwiązaniem umowy, wypłaceniem kaucji kończy się relacja Najemcy z Wynajmującym.

Podsumowanie

Najem jest usługą polegającą na relacjach i utrzymywaniu dobrych stosunków, dlatego tak ważne jest ich kształtowanie na etapie poszukiwania najemcy, negocjowania umowy i późniejszego jej egzekwowania. Wbrew pozorom kosztuje to sporo czasu, a czasem także nerwów.

Bez wątpienia jest to w dzisiejszych czasach bardzo dobry sposób na uzyskiwanie dochodu pasywnego. Warto jednak podejmować decyzje odpowiedzialnie, a w pewnych przypadkach wręcz zwrócić się o wsparcie do specjalistów. Nie każda sytuacja jest w pełni oczywista, dlatego wynajmując swoją nieruchomość po raz pierwszy warto się przynajmniej skonsultować ze specjalistami. Pomożemy!

Jesteś zainteresowany współpracą z nami?

Skorzystaj z formularza, a my przedstawimy co możemy dla Ciebie zrobić

    Na sprzedażNa wynajem

      Na sprzedażNa wynajem