Dziedziczenie nieruchomości – co należy wiedzieć?

Na początku listopada zwyczajowo wspominamy naszych bliskich, którzy odeszli z tego świata, pozostawiając nam w spadku swoje doczesne dobra, w tym nieruchomości. Kwestie spadkowe nierzadką przyprawiają nas o ból głowy, dlatego w tym krótkim poradniku postaramy się wyjaśnić kluczowe kwestie związane z dziedziczeniem nieruchomości.

Zacznijmy od tego, że po śmierci bliskiej nam osoby, np. rodzica stan prawny pozostawionego przez niego majątku wymaga uregulowania. Uzyskanie aktu poświadczenia dziedziczenia lub postanowienia o stwierdzeniu nabycia spadku to nie jedyne obowiązki spadkobiercy. Nie możemy zapomnieć również o podatku od spadków i darowizn, a niekiedy również od sprzedaży odziedziczonej nieruchomości.

Nieruchomość w spadku – kolejność dziedziczenia

Co zrobić, gdy wszystko wskazuje na to, że otrzymaliśmy w spadku nieruchomość? Po śmierci jednego z rodziców w pierwszej kolejności spadek należy się jego żyjącemu małżonkowi oraz jego dzieciom. Dziedziczą oni w częściach równych, przy czym część przypadająca małżonkowi nie może być mniejsza niż 1/4 całości spadku. Jeżeli w danym małżeństwie obowiązywał ustrój wspólności majątkowej małżeńskiej, żyjący małżonek dysponuje prawem do ½ majątku, zatem suma spadkowa dzielona jest proporcjonalnie z ½ całego majątku.

Przykład:

Jeżeli spadkodawca pozostawał w małżeństwie i miał dwójkę dzieci, to po jego śmierci nieruchomość wchodząca w skład majątku wspólnego zyska następujących właścicieli w częściach ułamkowych: żyjący małżonek 4/6 udziału oraz dzieci po 1/6 udziału.

W momencie, kiedy zmarły nie posiadał dzieci, spadek przypadka małżonkowi oraz jego żyjącym rodzicom. Jeżeli jeden lub oboje rodzice nie żyją, spadek dziedziczy rodzeństwo zmarłego proporcjonalnie do liczby spadkobierców. Miejmy, jednak na uwadze fakt, że jest to bardzo uproszczony schemat dziedziczenia. W danych okolicznościach spadkobierca w spadku uzyskać może ułamkową część prawa własności nieruchomości, nie natomiast pełne do niej prawo.

Ustalenie kręgu spadkobierców

Ażeby dojść do liczby osób mających prawo do spadku można skorzystać z jednego z dwóch sposób:

1. Wspólna wizyta u notariusza – jeżeli nikt nie kwestionuje przyjętego podziału, wówczas można udać się wprost do notariusza, który zgodnie z regułami prawa spadkowego sporządzi akt poświadczenia dziedziczenia. W kancelarii notarialnej stawić się muszą jednocześnie wszyscy spadkobiercy i muszą być oni zgodni co do sposobu dziedziczenia oraz wysokości przypadających udziałów w spadku. Jest to szybki i najłatwiejszy sposób, który działa tylko w momencie kiedy wszyscy spadkobiercy zgadzają się na przyjęty podział.
2. Sądowe stwierdzenie spadku – zachodzi w przypadku kiedy nie ma porozumienia między spadkobiercami co do podziału majątku lub też nie możliwym jest ustalenie wszystkich spadkobierców. Wówczas to sąd, w drodze postępowania nieprocesowego, ustala krąg spadkobierców oraz określa przypadające im udziały w spadku. Koszty sądowego postępowania spadkowego obejmują opłatę stałą w kwocie 100 złotych pobieraną od wniosku o stwierdzenie nabycia spadku.

Niezbędne dokumenty

Aby dopełnić wszelkich formalności należy zaopatrzyć się w szereg istotnych dokumentów. Poniżej przedstawiamy listę potrzebnych pism, które należy przedstawić notariuszowi lub podczas postępowania sądowego:

• Akt zgonu spadkodawcy, notariusze oczekują również od klientów okazania przeciętego dowodu spadkodawcy albo zaświadczenia z właściwego urzędu o numerze PESEL spadkodawcy.
• Dokumenty potwierdzające pokrewieństwo z tą osobą, w tym:
  • akt małżeństwa (z adnotacją informującą o ustaniu małżeństwa na wskutek śmierci spadkodawcy);
  • akt urodzenia ( w przypadku dzieci).

Jeżeli spadkodawca był właścicielem nieruchomości konieczne będzie również zebranie odpisów z ksiąg wieczystych. Nie można też zapominać o tym, że jeżeli do dziedziczenia dochodzi na podstawie testamentu to ten dokument musi zostać przedłożony u notariusza

Obowiązki nowego właściciela nieruchomości

Wbrew pozorom, otrzymanie aktu poświadczenia dziedziczenia lub postanowienia o stwierdzeniu nabycia spadku to nie koniec obowiązków spadkobiercy. Jeżeli w skład sumy majątkowej objętej spadkiem wchodzi nieruchomość należy dokonać stosownych zmian w księdze wieczystej. Wymagane jest złożenie wniosku o wpis prawa własności do księgi wieczystej, co kosztuje 200 zł. Właściciel, którego prawo własności nieruchomości zostało wpisane do księgi wieczystej, korzysta z instytucji zwanej rękojmią wiary publicznej ksiąg wieczystych.

Co istotne należy pamiętać, że spadkobiercę obciąża obowiązek uiszczania opłat eksploatacyjnych związanych z utrzymaniem lokalu, w tym należnego czynszu, począwszy od chwili śmierci spadkodawcy. Obowiązku tego nie eliminuje nieujawnienie prawa własności w księdze wieczystej nieruchomości, ponieważ spadek jest nabywany w mocy prawa z chwilą śmierci spadkodawcy.

Podatek od spadków i darowizn

Jak mawia klasyk, w życiu pewna jest tylko śmierć i podatki. Nie inaczej jest w przypadku postepowania spadkowego. Co ważne, w określonych w ustawie przypadkach (art. 16 ustawy o podatku od spadków i darowizn) skorzystać można z ulgi mieszkaniowej. Dotyczy ona sytuacji, w której nabywamy prawo własności (współwłasności) budynku mieszkalnego lub lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość, spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie, spółdzielczego prawa do domu jednorodzinnego albo udziału w takim prawie w drodze dziedziczenia – nie wlicza się do podstawy opodatkowania ich czystej wartości do łącznej wysokości nieprzekraczającej 110 m2 powierzchni użytkowej budynku lub lokalu. W przypadku nabycia części (udziału) budynku mieszkalnego lub lokalu albo udziału w spółdzielczym prawie do budynku mieszkalnego lub lokalu ulga przysługuje stosownie do wielkości udziału.

Sprzedaż odziedziczonej nieruchomości

Przepisy podatkowe, obowiązujące od 1 stycznia 2019 r. przewidują, że odziedziczoną nieruchomość można sprzedać bez konieczności zapłaty podatku dochodowego, jeżeli upłynęło 5 lat, liczonych od daty jej nabycia przez spadkodawcę. Wcześniejsza sprzedaż odziedziczonej nieruchomości oznacza konieczność odprowadzenia stosownego podatku dochodowego.

Różnica pomiędzy obydwoma wyżej przywołanymi stanami prawnymi polega zatem na tym, że obecnie spadkobierca może sprzedać nieruchomość bez obowiązku zapłaty podatku dochodowego od razu po jej odziedziczeniu, jeżeli zmarły spadkodawca nabył nieruchomość na co najmniej 5 lat przed swoją śmiercią. Jeżeli spadkodawca nabył nieruchomość na 3 lata przed śmiercią, spadkobierca, aby nie zapłacić podatku dochodowego, musi powstrzymać się z jej sprzedażą jeszcze przez dwa lata od chwili śmierci spadkodawcy.

Dziedziczenie nie jest takie proste

Strata bliskiej osoby to trudne doświadczenie, a także szereg dodatkowych obowiązków związanych ze spadkiem. Należy przy tym dochować szczególnej staranności odnośnie do uregulowania jej stanu prawnego. Eksperci Fidom chętnie wesprą Państwa w przechodzeniu przez ten proces służąc radom i swoim doświadczeniem. Zapraszamy do kontaktu!